A tokenizzazione immobiliare representa uma das mais importantes inovações tecnológicas no real estate, aproveitando a blockchain para converter ativos físicos ou financeiros em representações digitais fracionadas.
Este processo permite comprar, vender ou deter quotas de imóveis ou títulos correlacionados de forma mais simples, segura e transparente. Consequentemente, a tokenização abre novas oportunidades para operadores e investidores, superando algumas barreiras históricas como a ineficiência operacional, os custos administrativos elevados e a participação limitada do retail.
Summary
Previsões de crescimento da tokenização imobiliária global
De acordo com John D’Angelo, especialista no setor, o mercado global da tokenização imobiliária comercial está destinado a uma expansão significativa até 2035.
O Deloitte Center for Financial Services estima que, dos atuais 0,3 trilhões de dólares em 2024, o valor dos imóveis tokenizados atingirá cerca de 4 trilhões de dólares em pouco mais de uma década, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 27%.
Componentes principais do ecossistema tokenizado
O mercado se articulará principalmente em três segmentos chave:
- Fundos imobiliários privados tokenizados, que otimizam a emissão e o trading secundário.
- Propriedade de empréstimos e securitizações tokenizadas, o segmento destinado a deter a maior parte do mercado.
- Terreni não desenvolvidos ou projetos em construção fracionados via token.
Entre estes, a propriedade tokenizada de empréstimos e securitizações é prevista como o setor mais relevante, enquanto os fundos privados mostram um potencial de crescimento significativo graças à eficiência introduzida pela blockchain.
Fundos imobiliários tokenizados: eficiência e acessibilidade
A tokenização permite que os fundos imobiliários privados simplifiquem muitas operações, desde a captação de recursos até a gestão de patrimônios e a negociação secundária. Através de plataformas blockchain, reduzem-se os intermediários, diminuindo os custos e melhorando a transparência. Os fundos existentes podem ser convertidos em tokens tanto por meio de sistemas on-chain (completamente digitais e verificáveis na blockchain) quanto off-chain (registros parciais), oferecendo aos investidores a possibilidade de deter ou usar como garantia os tokens ligados a imóveis reais.
Um exemplo concreto ocorre com a Kin Capital, que em 2025 lançará um fundo imobiliário de dívida de 100 milhões de dólares na plataforma blockchain, marcando mais um avanço na digitalização do real estate.
Cartolarizzazioni e prestiti: transparência e redução dos custos
Também o setor das securitizações e dos empréstimos imobiliários está evoluindo graças à tokenização. Produtos como as hipotecas suportadas por títulos e as linhas de crédito garantidas por casas estão sendo cada vez mais geridos através de blockchain, melhorando a transparência e reduzindo os tempos de processo.
Empresas como Redwood Trust e Figure Technologies adotaram essas tecnologias para relatórios e securitizações mais eficientes. Por exemplo, a LiquidFi publica diariamente os dados relativos aos pagamentos dos empréstimos, reduzindo assim custos e tempos de gestão. Este método inovador facilita um relatório mais detalhado e oportuno, auxiliando tanto os investidores quanto os operadores do mercado.
Projetos imobiliários e terrenos: novos modelos de financiamento fracionado
A tokenização permite também financiar projetos imobiliários complexos ou terrenos ainda não desenvolvidos através da fracionabilidade dos títulos. Operações como a cessão tokenizada de um desenvolvimento residencial canadense no valor de 300 milhões de dólares, ou um fundo de 1 bilhão dedicado aos data centers a nível global, demonstram como este modelo pode atrair capitais diversificados.
Este modo permite distribuir o risco em diferentes tipos de investimentos, incluindo dívida, equity e estruturas híbridas; além disso, aumenta o acesso aos projetos mais desafiadores do ponto de vista financeiro, potencialmente oferecendo retornos interessantes aos investidores.
Mercados e plataformas digitais para o real estate tokenizado
O desenvolvimento de mercados e exchange em tempo real como World Property Exchange e RedSwan melhorou a transparência e a liquidez dos ativos tokenizados. Esses espaços digitais tornam constantemente visível o desempenho dos investimentos, permitindo trocas rápidas e seguras.
No entanto, o futuro do setor exige uma evolução tecnológica em direção a uma maior interoperabilidade entre diferentes blockchains. Estão em desenvolvimento soluções Layer-2 e protocolos cross-chain, que facilitam as transações em plataformas diferentes mantendo a privacidade e a conformidade normativa.
Desafios e considerações para investidores e gestores
Os investidores e os gestores do património imobiliário devem considerar vários aspetos antes de entrar no mercado tokenizado. É necessário avaliar cuidadosamente a escolha da blockchain, as soluções de custódia dos tokens, e as implicações fiscais e contabilísticas. Além disso, a segurança informática continua a ser um ponto crucial a abordar para proteger os ativos digitais.
Uma infraestrutura adequada, a compreensão das normativas do setor e a adoção de protocolos de segurança avançados são fundamentais para aproveitar ao máximo as potencialidades da tokenização e minimizar riscos potenciais.
Rumo a um novo ecossistema imobiliário digital
A tokenização imobiliária marca o início de uma transformação radical no real estate. Graças à blockchain, a propriedade fracionada, a transparência e a eficiência operacional se tornarão em breve elementos chave deste mercado.
No longo prazo, a tokenização poderá democratizar o acesso aos investimentos imobiliários, ampliar a participação no mercado e favorecer a inovação financeira com novos modelos de capital.
Qualquer pessoa que opere no setor deve monitorar com atenção este fenômeno e considerar uma abordagem gradual para integrar tecnologias digitais que melhorem a experiência dos investidores e a gestão patrimonial.
A tokenização imobiliária representa uma fronteira que ampliará o mundo do real estate, fornecendo ferramentas mais ágeis e inclusivas. O futuro se aproxima rapidamente: investir no digital pode abrir novas perspectivas de crescimento e competitividade para profissionais e investidores.
